目前分類：房地產重要新聞 (30)

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〔記者簡明葳／台北報導〕捷運牽動房價漲幅，原本房價越低的地方，漲幅越驚人。房仲業者統計，興建中的機場線，台北段沿線房價2年來平均漲幅53%，介於北桃之間的林口地區，房價漲幅89.31% ，至於桃園地區捷運沿線、高鐵旁的商用土地，價格更是直接翻2倍，漲幅108.7%。

台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，台北縣內的機場捷運A2~A6站，近2年漲幅45.24~60.71%；因平價住宅議題炒得火熱的A7站，長庚商圈與林口地區A8、A9站，因大量外移人口帶動房價上揚，加上生活機能日趨成熟，林口地區中古屋房價自11~18萬元漲到23~30萬元，新案開價更屢創新高。

A7站旁農地與A8、A9站旁住宅，近2年平均漲幅近9成，至於進入桃園中壢地區的環北站，漲幅則約60%；漲幅最大的區域屬捷運與高鐵相會的青埔特定區，處處可見獵地的投資者，商業區土地自每坪23萬元漲至48萬元，漲幅高達108%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，捷運議題是北台房市不敗神話，但是捷運機場線範圍廣大，行經航道下方與農田，不是每個站點都有劇烈漲幅，像部分機場航道下的老舊透天，近幾年漲幅僅3~4%，投資要慎選區域。


若觀察過去經驗，捷運通車前雖然漲幅大，風險也最大，佈局者要比較漲幅與轉手性問題，下手要三思。

 

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〔記者簡明葳／台北報導〕根據房仲業者以可支配所得估算，今年台北市明星學校周邊的10坪套房房價所得比為4.43，換句話說，台北市的父母們，若要在明星學區買10坪套房，平均得不吃不喝4.43年才能如願，相較96年平均值3.42年多了1年。

永慶房仲集團經理李建興指出，若要購買信義區博愛國小學區套房，則需要5.95年，是全台北市負擔最沉重的學區；大安區知名雙語學校新生國小居次，也要5.18年。

根據統計，98年度滿額的明星國小共14間，大安區和文山區各有3間，屬全市之最，松山區和中正區則各以2間居次，南港區此次新進榜，南港國小因南港軟體園區、經貿園區發揮了吸客效應，「新中產階級」小孩入學高峰期，衝高了人氣，當南港國小的父母也不簡單，與平均值相同，要4.43年不吃不喝。

相較於大安區的高昂房價，文山區、內湖、北投區的明星學區房價則相對較低，像力行國小、萬興國小、志清國小、明湖國小周邊，每坪房價都還在3字頭，所得比在2.7~3.38之間，負擔會輕鬆一點。

 

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 鉅亨網 記者施冠羽 台北

央行針對大台北地區實施信用管制，讓北部投資客紛紛出走，再加上後ECFA以及政策利多加持下，就連過往被忽略的桃園店面，也成了置產型投資客的新寵。根據信義房屋統計，今年7月和1月相比，信義房屋在桃園地區成交店面件數成長了3倍。

信義房屋桃園區執行協理林三智表示，桃園總人口數已突破200萬人，達到升格準直轄市標準，發展潛力受到投資置產型客戶青睞，除了原本的桃園航空城計畫及高鐵利多之外，未來還有機場捷運直通台北，現正興建中的中山高速公路五股—楊梅段，也即將在民國101年完工，重大交通建設加上人潮，就是投資者的觀察重點，成功吸引北部置產型客戶把眼光南移，進軍桃園置產投資。

觀察目前進場購買桃園商用不動產的客源，桃園在地客佔了5成，台北客佔了5成，而桃園在地客當中，更有一半的會選擇全部付現金購買，顯示出桃園民眾財力不容小覷。

信義房屋中壢海華店店長廖鎮邦表示，台北客當中除了一般民眾之外，還有不少是企業老闆和台商，他們選擇到桃園購買商用不動產，就是要抓住兩岸商機及看上桃園未來發展的增值潛力；而目前最受台北置產型投資客喜愛的熱門區域，主要為中壢海華特區、桃園市的中正藝文特區，以及中原大學周邊。

廖鎮邦指出，海華特區有捷運環北站，未來會再延伸到中壢車站，相當具有發展潛力，此外，數家連鎖業者及各大超商，看好未來機場捷運通過，龐大人潮將帶來無限商機，已經積極在桃園尋找合適店面。

信義房屋桃園中正店店長楊尚偉表示，桃園市的中正藝文特區，是最多台北客遷入的首選區域，更是目前建商積極搶進購地的區域，店面成交相當熱絡，再加上店面出租很搶手，距離交流道也非常近，開車到台北只要40分鐘，自然也成了置產型投資客青睞的區域。至於中原大學周邊，因為有大量學生宿舍的需求。只要靈活運用，就可以成功創造出4-8%不等的高投資報酬率。

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全台店面有多熱？原本外資銀行喊賣店面，出價組數多到嚇人，索性不賣了；捷運南京東路站旁店面，投資報酬率勉強維持2%，取得成本創新高，還有3組人馬搶購。台北市店面熱潮蔓延至全台，醫師團前進台中逢甲商圈買8%店面，桃園地區也搶搭店面熱潮，5成是台北投資客，1億元高總價店面已經打破區域行情。

市場傳聞，知名外商銀行在南京東路、松江路口的250坪店面，原本開價2億元帶7年租約委售，沒想到買方出價組數與出價金額超乎想像，外商銀行認定低估資產，不賣了。

跨過幾個街口，南京東路上環亞百貨、捷運南京東路站旁店面，捷運施工期長，取得成本高，過往沒人敢碰，現在已經成交，看好未來捷運通車與未來MOMO百貨加持，現在低報酬無所謂，未來賺價差，才是投資者看上的「錢景」。

至於近3個月以來，林口、三峽、淡水地區，因為大量新住戶遷入，店面則是看得到買不到；至於桃園中正藝文特區店面行情，今年不僅屢創新高價，漲幅也相當驚人，3年前多數屋主都是1億買2戶，現在漲了100%，也有人選擇獲利了結，繼續尋找投資標的。

信義房屋桃園區執行協理林三智表示，一般透天店面報酬率3%~5%不等，但不少大學旁店面，1樓當店面，2樓以上可以改裝成套房，報酬率可拉抬至6%以上，桃園地區元智大學、中央大學等學校旁，都有類似案例。分割出租的投報率可拉抬，但管理成本往往較高，分割後也會有風險。像醫師團組成掃貨的逢甲廣場店舖，共計30間店面，空租與管理適合交給專業人士打理，提高不少隱藏性成本。

熱區店面也不是處處都有好投報率，像台中七期重劃區不僅餘屋量大，店面投資報酬率也讓人憂心。房仲業者分析，因為七期重劃區內店面限制多，餐廳、有中央廚房等特殊行業不得設立，無法吸納人氣，目前店面多租給診所、高級家具店、精品店等，轉手性也欠佳。


文章來源：自由電子報

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退休後不像上班時能有固定收入，準備退休前不免擔心日後坐吃山空的問題，房仲業者表示，想要退休後還有固定收入進帳的媽媽，不妨從退休前５年投資不動產，讓租金成為固定收入，但商品最重保本，店面、交通便利的住宅都是優質選擇。

■　退居二級商圈 客源穩租金高

店面雖然報酬率低，但只要挑對商圈，客源穩定，固定收入不是問題。信義房屋表示，退休媽媽想要投資店面，也不需要找一級戰區商圈，如東區、士林夜市等，退居二線、三線，社區型商圈或者醫院周邊，都是很不錯選擇。

信義房屋指出，一級商圈雖然店租誘人，但多半是財力雄厚的財團、投資客、或者是早期地主持有，現在要介入一級商圈搶租，成本高，回收、獲利時間也拉長，對退休族來說，並非好事。

■　好租好賣 三房住宅最優值

如果不喜歡店面，還是要選擇一般住宅，永慶房屋說，三房住宅還是退休媽媽的首選，因為退休資金首重保本，三房住宅畢竟是市場主流商品，加上地點挑對，空置期就有機會縮短。

永慶房屋表示，最好可以挑選捷運沿線住宅，如果買不起主要站，可以考慮捷運端點站，如淡水、土城、永寧等，總價低、又有捷運加持，雖然租金收入不如市區高，至少不需煩心空窗期問題。

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〔記者黃宣弼／台北報導〕

央行針對大台北區投資客限縮房貸成數，促成買氣往外擴散，不少北客南下購屋，桃園南崁近期房市買氣不減反升。

住展雜誌研發長倪子仁表示，現在南崁地區規劃成二、三房住宅案只有三個，分別是「竹城上越」、「長洲青田」及「竹城富良野」，又以「竹城上越」銷售狀況最理想，全案394戶銷售已逾九成，據現場銷售人員表示，成交的客戶有八成是台北而來，且首購以30多歲的客層居多。

位於北縣外圍同樣不受限縮房貸成數影響的林口，近期因建商看好後市，新案百花齊放，開價都跳空行情，如位於民權路、仁愛路口附近的玖都系列案「新宿」，規劃60、65坪住家，採用高檔建材，每坪開價達29萬元，創區域新高價。現在建設公司雖然信心滿滿，但代銷及仲介業者卻私下透露並不看好，仲介業者表示，今年下半年林口開價其實墊高得太快。

至於北市市中心預售買氣則明顯衰退，原有捷運通車效應的內湖區，因投資客退場，加上遇到農曆七月，包括西湖、大湖、東湖及五期重劃區等地，預售買氣都萎縮不少，尤其是大坪數產品買氣停滯，不過雖然目前市況不理想，但未來一個月仍有不少大建商包括基泰建設、文心建設、遠雄建設將開新案，第4季買氣是否轉佳，須待時間印證。

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記者何醒邦／台北報導


桃園機場捷運將在兩、三年後完工通車，兩大航空城連成一線，捷運沿線房地產也相當看好。台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧表示，桃園航空城題材已吸引不少北客南遷，而桃園高鐵特區近兩年也有一、兩成的漲幅；交通帶來人潮流動與投資熱潮，上周高鐵局標售高鐵桃園青埔站住宅用地，吸引建商搶標，結果全數標脫，還以每坪廿九萬元創下高鐵住宅用地的最高標售紀錄。

但業者坦言，房價上漲其實跟地段、交通建設有關，直航只是個炒作的話題，像桃園的行情仍很低，還需時間灌溉。

一般預期，直航對台商返台定居購屋的意願將大增，甚至增加對岸或國際人士來台置產的機會；但由於法令限制，實務上仍少見中國人士來台置產，直航的「刺激」相對有限。就台商而言，區位選擇固然重要，但產品能不能抗跌更重要，也使北市的豪宅越來越有「台商味」。

永慶豪宅事業部統計，今年北市豪宅的買方資金背景，台商所占交易比重明顯攀升，由一成提高到近三成，創歷年新高。而外資購屋占比也由四％攀升至六％。無論台商或外資都看好台灣豪宅產品前景，紛紛卡位布局。

鄰近松山機場的指標建案銷售迅速，業者透露：「幾乎八成以上都是台商買的。」原因是不少台商「領教過香港CEPA的威力。」

另外，後ECFA時代，直航帶來的「雙城生活圈」一旦成形，交流將更趨熱絡，預期衍生出觀光旅遊、貿易商機，市場上不少買家紛把投資目標轉向商用不動產，北市辦公大樓、店面、旅館掀起難得一見的高潮。

雖樂見直航帶來的經濟效益，但政大經濟系特聘教授林祖嘉說，之前高鐵通車，不也出現「一日生活圈」的炒作，結果也沒帶動周邊區域房市。他直言，直航也許會帶動商辦大樓行情，但不要太過期待，畢竟陸資對住宅需求不高，兩岸直航話題，實有利多出盡的成分。

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台北市政府8月起，推動「老舊公寓都市更新專案」，北市議員公布問卷結果，近3成認為都更審查過程不透明公開，2成4認為助長房價飆漲，超過4分之1民眾誤認都更全享有2倍容積獎勵，包括地政士及建築師公會也認為，多數民眾對都更方案都是一知半解。

北市議員李新近月來在大安文山區舉辦20場都更說明會，針對2千名參與民眾進行問卷，回收848份中，顯示多數民眾對都更政策仍「霧煞煞」，住戶感到最困擾是不知如何發動更新，占2成5，也有2成5擔心「釘子戶」問題，2成4不確定容積獎勵，有超過4分之1民眾以為都更案均享有2倍容積獎勵的錯誤認知。

民眾對於都更政策的疑慮，有2成9認為審查過程不夠透明，2成4認為助長房價飆漲，另有逾5成委託開發商辦理都更，但有近3成不知如何挑選優質開發商，其中3成1不知如何申請老舊公寓更新重建。

北市地政士公會理事長高欽明說，市民對於都更法令與審查程序，多半一知半解，市府要推廣都更，必須讓政策變成市民能懂的語言。

北市估價師公會理事長陳玉霖說，估價是更新很重要的部分，例如許多民眾對頂樓及一樓的估價都有很大落差，涉及都更前後的市值與容積分配的額度，住戶可多向第三公正單位徵詢。

北市都市發展局長丁育群說，召開都更審查委員會設有旁聽席，供民眾聽取意見，會議紀錄也會公佈在網站，網路直播的技術短期無法克服，有待研究，礙於人力吃緊無法設置輔導員，15人達成都更共識，可派專人解說，開發商資訊將要求內部彙整再公布，而賦稅權責在於中央，會向中央提出建議。


文章來源：自由電子報

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苗栗縣竹南大埔徵地爭議案，行政院提出「房屋原地保留，農地集中劃設」的解套方案，大埔自救會2日到內政部營建署協調，有21戶同意，仍有3戶不接受，意見出現分歧。

政院方案 21同意3反對

自救會會長陳文彬、發言人葉秀桃都同意行政院的方案；8月3日自殺身亡的大埔阿嬤朱馮敏的家屬，也同意行政院的方案。

自救會：未漠視反對者

陳文彬說，他嘗試與不同意的會員溝通，但各人有各人的主張，他也不便干涉；葉秀桃表示，自救會當然希望幫全體24戶會員爭取到最好的權益，對於這3戶不同意者，自救會並未置之不理，仍會請委任律師繼續幫助他們。

但不同意的3戶會員卻「感覺受傷了」，批評自救會漠視弱勢會員的權益。

黃福記：拒絕農地離宅

反對的黃福記表示，自救會以前要求他不要擅自向媒體發言，如今不得不為自己的權益發聲，因為他的住家、田地都在公義路旁，按照行政院的方案，房舍雖然留住了，但是農地卻要分配到陳文彬家周邊的農業特定區內，他從住家到農業特定區，騎腳踏車約需10分鐘，他快80歲了，希望農地能劃在住家附近。

黃福記的女兒黃淑娥也說，徵地案有今天的進展，是社會大眾相挺的結果，大部分的會員知道可以全身而退了，就想與他們切割，甚至還警告他們說，「不同意就自己去打行政訴訟，那是你家的事」。

陳秀琴：發言反對受阻

另一名反對的會員陳秀琴也抱怨說，「感覺好像被利用完了，就被丟到一邊」，先前抗爭時，自救會也不准她向媒體發言；她說，她家的土地在自救會是面積最小、最弱勢，但她一路相挺，沒想到多數人的問題解決了，卻沒人替她說公道話，2日在營建署協商時，她發言不到1分鐘就被自救會打斷，害她無法爭取自身權益。


文章來源：自由電子報

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近期央行打房，最直接衝擊到的是新成屋及中古屋，但對2、3年後 完工交屋的預售屋，我認為影響倒是不大，因為全球先進國家的首都 房價高漲已是共同現象，且房子屬於大宗財，也算是一種商品，而商 品應該取決於供需，並非專制地一棒打落房價，因此我建議，自住民 眾可趁亂進場。
　　
包括人工薪資、土地、建材等價格都未見下跌，因此我認為大台北 房市沒有大跌的可能，就如同麵粉價格上漲，麵包也會跟漲；不過我 仍強調，不論有沒有打房，買預售屋都要謹慎為宜，應謹記4招不敗 守則。
　　
一、捷運通車或興建的消息一定要注意：若無法負擔精華地段的房 價，我建議可選擇重大交通建設通過的區域，甚至是捷運線目前未到 達，但未來確定可到達的區域，就可逢低買進，例如淡海新市鎮已確 定有淡海輕軌通過，或是貫穿桃園、林口等地的機場捷運線等，都是 增值潛力地段，將產生強大的房價支撐力道。
　　
而有餘錢投資的人，可掌握該區域預售屋的商機，目前兩岸題材持 續發酵，助益各路資金匯集台灣，因此投資預售屋，要掌握陸客陸資 大舉登台前提前卡位，選擇地段潛質強的物件，可享受長期增值或轉 手的獲利。
　　
二、人口帶動需求：預售屋賣的是「遠景」及功能特色，在規畫上 會考量到未來的環境變遷，應該比較符合市場動態，而決定房子的價 值包含許多面向，市場供給量的消長就是其一，北市都會地區，就學 就業機會高、人口密度高、發展成熟，房市長期看漲，評估周邊房屋 的供給總量時，可先了解各區域住宅存量，挑選人口增幅高的地區。
　　
另外要注意整體經濟景氣、國際趨勢及政府釋出的利多政策，以有 重大建設支撐及就業機會大者為優先，並避開房價高、量體大的標的 或區域。
　　
三、優質建物或建商的口碑很重要：購屋人不能衝動，建商的口碑 、信譽，產品的尺寸圖、管線圖，還有公設比、雨遮等計算，皆要了 解得一清二楚。我建議，可透過消保會、公平會的網站，了解建商過 去是否有購屋糾紛案例，另外可查詢建商是否持續取得內政部核發， 來做為建商品質的判定標準。
　　
四、可選擇有景觀、大露台或大陽台的房型：入住景觀住宅，民眾 在家也能享受美景，未來增值空間大，而有大露台或大陽台的房型， 等於增加實際的居住面積，使用效益很大，民眾可設計成陽光可透進 來的花房、玻璃咖啡屋，甚至頂樓住戶可做成露天浴缸等，營造生活 情趣。


文章來源：工商時報

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頂新國際集團董事長魏應交表示，兩岸簽訂ＥＣＦＡ對台灣商辦市場的助益處於「只聞樓梯響」階段，他說，隨著利率走高，只要升至二．五％，頂新就會暫停投資台灣商用不動產。

魏應交舉例，中國一年可賣出約一百五十億包速食麵，台灣一年只賣五億包，「中國一年，台灣要賣三十年」，中國企業光拚中國市場就來不及了，要來台灣做什麼？

所以他認為，兩岸簽訂ＥＣＦＡ後，真正會來台灣租用商辦的中國企業不會很多，即使來，租用的面積也會很小，目前商辦的租金並未如外界想像中的大漲。

他指出，目前台灣商用不動產的投資報酬率約三．五％，假如利率調高至二．五％，投資商辦報酬率就只剩一％，根本沒什麼好賺的；他強調，集團在評估投資商用不動產時，長期是以利率二．五％為上限，若利率調升至此，就會暫停投資台灣商辦，比較安全。

魏應交說，目前台灣利率已調升至一．五％左右，頂新在台灣商辦市場的佈局差不多了；至於住宅市場，他直言「台北市房價太貴了」，認為兩岸打房力道還不小，且房地產要開放中國投資還要很久，「短期房地產價格會下來」。

以康師傅方便麵崛起的頂新集團，四年前開始投入台灣房地產市場，先是以每坪八十至八十八萬元的成本，陸續買進九戶帝寶豪宅，總投資金額約十三億元。

兩年前，又以每坪約二百萬元的成本，低調在台北市臨沂街買進五百多坪土地，總投資金額十多億元，該地目前經營停車場養地，暫無開發計畫。

去年七月則以魏家四兄弟合資的家族投資公司頂基開發名義，以每股十三元價格，陸續買進台北一○一金融大樓三十七．一七％股權，總投資金額約七十一億元。

今年七月，味全食品以每坪約六十四萬元、總金額一○一．六八億的高價，標下台北縣三重市重新路的一．五八三萬坪新燕土地（原味全台北廠），累計集團買進台灣房地產的金額已達約二百億元。


文章來源：自由電子報

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內政部議決停車獎勵辦法將於2年後廢止，目前北高兩直轄市的停車位需求卻不斷攀升，停車位租售行情水漲船高，房產業者指出，市區換屋大樓產品，買方購屋附帶2個平面停車位已成主要趨勢。

根據中信房屋統計，台北市12個行政區住宅產品，車位售價與租金行情，以大安區的坡道平面車位勝出，每個車位售價在300萬至400萬元之間，連機械式的車位也要200萬至250萬元；高雄市區五福百貨商圈，平面車位售價行情已高達200萬元，機械式停車位也要價110萬元。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，台北市大安區的停車位，不只是買賣價格冠軍，連租賃行情亦是第一名，部份名宅、豪宅的車位月租金高達1萬2千元，一般住宅的停車位月租金亦有5千至8千元；至於高雄市區的停車位月租金行情，也多在3千至5千元之間。

高雄淺草堂廣告總經理郭澤義表示，由於市區停車位規劃數量，遠不及車輛增加速度，停車獎勵辦法也將於民國101年底廢止，將更凸顯停車位不足問題，尤其市區換屋與豪宅大樓，購屋客戶家庭至少擁有2輛房車，甚至不乏購屋買方要求購買3、4個停車位，影響所及，建商新規劃的換屋大樓產品，購屋附帶2個平面停車位成為新趨勢。


文章來源：自由電子報

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受到央行打房效應影響，預售屋看屋的人潮，明顯減少兩成，但代銷業者私下表示，雖然最近兩個月的買氣下跌，但由於投資客逐漸退場，看屋的多是自住客，在買家誠意較足的前提下，成交買氣反而沒受影響！

■　投資客退場 看屋人潮大減兩成

「央行打房的確影響看屋的意願！」代銷業者蕭先生表示，最近案場看屋的民眾真的少了不少，其中，一向在市場活耀的投資客明顯退場，雖然看屋的人少了約兩成，但讓人意外的是，最後的成交數據，卻沒有受太多影響，「這是因為自住客看屋誠意夠！」

不同於投資客，自住客的購買資格，不會受到買第二房的影響，負擔利率壓力較低，央行打房策略奏效，自住客發現機不可失，受到刺激，紛紛出籠買屋，因此，過去看屋態度相對保守的自住客，眼看房市不佳，價格明顯下修，看屋的觀望態度轉變，因此，過去看看就好的購屋心態，現在都會盡量把握時機，出價的誠意也變高，代銷業者發現，這反而讓房市逆勢成長，而這種自住客撐場的局面，在央行沒有改變策略之前，恐怕會成為目前房市購屋的主力！

■　自住客撐場 趁鬼月購屋搶便宜

代銷業者發現，看屋少的這兩成客源，在八月進入鬼月後，更有明顯上升趨勢，根據永慶房仲集團觀察網路點閱率，八月份全台民眾看屋增幅達十七．三九％，台北縣較七月成長廿四．三三％最高，其次為台南縣廿二．○八％、新竹縣十九．八九％，台北市成長十九．四一％位居第四。

過去，很多人忌諱在鬼月購屋，但隨著時代轉變，年輕客層對習俗不以為意，加上鬼月議價空間增加，只要不要在當月簽約成交，對這些自住年輕族群來說，趁著鬼月看屋，反而是搶便宜的好時間，因此，近來首購型個案比例不低，顯示首購者購屋很謹慎，但購屋誠意度都不低。


文章來源：網路地產王

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資料來源:中廣新聞網 (2010-09-06)

雖然六月底央行祭出選擇性信用管制等措施，讓北台灣新成屋和預售屋買氣略為降溫。不過，對於下半年房市景氣，建商仍舊樂觀看待，一家建商指出，不少推案都在等建照核發，一旦拿到建照，就打算在石牌、汐止、板橋等地推案，每個建案總銷至少兩百億。（陳鳳如報導）

甲山林建設董事長祝文宇表示，央行打房後，雖然高總價建案的客戶出現觀望情況，不過，民眾購屋需求仍在，因此，下半年在石牌、汐止、板橋的推案都會照原訂計畫進行，初步估計這幾個建案的總銷至少兩百億。「我們現在對於請照時間不敢把握，因為在今年度請執照都比較慢一點，可能因為碰到大選，要有建照我們才能開始賣房子，所以現在都在積極準備。」

另一家建商國泰建設則表示，下半年將分別在新莊和天母推出新建案，總銷分別是三十億和七十億元左右，推案時間最快在今年九月或十月。

至於年底五都選戰會不會對房市造成影響，祝文宇認為，選舉只是一個過程，民眾關心的是政治是否能安定，他也相信，無論是誰當選，都會致力於改善居住環境。

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（中央社記者高照芬台北 6日電）中央銀行總裁彭淮南呼籲亞洲各國，應建立區域匯率合作機制，降低因國際資本移動帶來的風險，包括共同監控資本流量、建立金融備援制度，以實際行動穩定亞洲通貨的價位。

國際貨幣基金（IMF）及世界銀行年會前夕，央行今天發布新聞稿，公布央行總裁彭淮南應The Banker雜誌之邀，以「國際資本移動管理」為題所發表的文章，全文刊登於9月發行的The Banker雜誌。

彭淮南在文章中直接陳述區域匯率穩定的益處，不但能促進亞洲各國經濟金融穩定，並可以降低交易成本，減少匯率變動的不確定性，有助於區域內貿易與投資成長，亞洲國家應建立正式的區域匯率協調機制。

他也坦言，金融穩定一向是台灣中央銀行最重要的目標之一。

其中，在管理國際資本移動的措施方面，他表示，目前在台登記境外外國機構投資人帳戶的外資逾1萬家，帳戶內有資產者6千餘家，其中20餘家進出頻繁，其匯出及匯入金額占全體外資匯出入金額比率高達40%。

彭淮南說，部份外資資金大幅進出，對外匯市場及新台幣匯率造成干擾。

他表示，外資以投資台灣證券名義申報結匯，資金進出享有完全自由，但部分外資匯入資金並未全部投入證券市場，而是以各種形式大量持有新台幣部位，有藉買賣股票之名，行炒作新台幣匯率之嫌。

為了防杜外資炒匯影響匯率波動，中央銀行不但要求外資匯入資金應依申報投資國內證券使用，並建立大額結匯案件通報系統，密切監控大額資金進出，防範新台幣匯率大幅波動，危及金融穩定。

另外，中央銀行針對與貨幣及外匯政策有關的業務，對金融機構進行專案檢查，促使外匯市場能夠有秩序地運作。

彭淮南強調，國際間資本移動，如果是用於長期直接投資，資金接受國與移出國都可受惠。但短期資本移動卻有高度波動的本質，大量資本湧入，使一國經濟過熱，實質匯率高估，股票與不動產市場也有泡沫化之虞。

他舉例，面對國際資本流入，抑制投機性資金的需求；如台灣、南韓、新加坡及香港都針對與房地產有關的貸款業務，採行選擇性信用管理措施。

另外，針對短期國際資本流量，各國採行資本移動管理；例如，巴西去年針對購買巴西當地債券及股票的外資課稅2%、南韓於今年 6月宣布本國與外商銀行持有遠期外匯部位分別不得超過資本額的50%與250%，降低韓元波動幅度。

彭淮南說，在監控短期資本移動方面，過去東亞國家的合作主要是著重於資訊交流，未來亞洲新興經濟國家如能進一步共同採取實質協調行動，將有助於區域金融穩定。

他說，在金融備援制度方面，清邁倡議多邊換匯協定（CMIM）雖已於今年3月24日正式生效，但CMIM若要發揮最大功效，應以亞洲區域機構為中心，以促使CMIM成為真正多邊化的備援制度。

彭淮南指出，區域匯率穩定，不但能促進亞洲各國經濟金融穩定，並可以降低交易成本及減少匯率變動的不確定性，有助於區域內貿易與投資成長。亞洲國家應建立正式的區域匯率協調機制，以實際行動共同穩定亞洲通貨的價位。

The Banker雜誌創刊於1926年，為英國金融時報（Financial Times）集團旗下刊物，也是全球最重要國際金融權威性雜誌之一。The Banker雜誌按月發行，讀者遍佈全球，其中又以執行長、營運長、財務長及各國央行總裁為主。

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根據房仲業者統計，捷運是8成民眾購屋的重要考量因素，靠近捷運成了房價保值關鍵，在全台178個捷運站點中，台北板南線江子翠站是最熱蒐的站點，而今年1～8月以來，所有捷運線又以板南線漲幅約2成最多，年底前將通車的蘆洲支線漲了1.5成居次。

信義房屋企研室專案經理李健銘分析，台北縣板橋市屬全台人口數最大的行政區，由於居民高達50多萬人，強大的購屋需求，助長網路點閱率與房價，加上江子翠站與台北市僅一橋之隔，搭捷運到台北火車站約7分鐘，較台北縣其他捷運站點更見優勢，網路搜尋前三名捷運站，江子翠、新埔、板橋都在板橋市內。

而蘆洲線因為通車在即，去年房價就已經發酵，近2年平均漲幅高達30％，而今年1～8月也漲了5～10％。明年可能通車的新莊線，沿線因重劃區、大型工廠的都更案、副都心等議題，房價仍有發展，不過沿線區域環境差異大，各站點漲幅有落差，約5～15％。

目前台北縣市已通車的捷運周邊，除了永寧站、土城站、海山站、府中站，捷運站旁500公尺內的中古大樓，房價都穩站3字頭以上，若要找便宜屋，還有未通車的新莊線迴龍站、菜寮站、頭前庄站，蘆洲線的三民高中站、三和國中站、徐匯中學、蘆洲站旁，2房中古大樓總價400萬元起。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，選擇捷運宅住家以距離200～500公尺最適合，避開人潮，步行時間能控制在5分鐘內，商用產品則以50～100公尺內較具人潮商機。

日前引起不少爭議的捷運共構案，雖有到站即到家的優勢，部份只有地上權，且要考量隔音、烹飪需求、停車位、管理品質等問題，購屋前要多注意。


文章來源：自由電子報

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由於房價過高，租屋市場轉熱，雖然租金成長幅度不高，但至少是一個穩定的收入，加上央行打房，擁有多間房屋的屋主索性當起包租公，做起長期經營的生意。不過，包租公雖然收入穩定，可卻不是完全沒有風險，網路地產王建議想要當包租公的讀者，做好事前把關，就可以避免包租過程中的不愉快。


■ 房客先面談，怪咖少來往

房東最害怕的莫過於怪怪房客，不論是對房屋不愛惜，或是欠租不繳，甚或是交往複雜，更可怕的是在租屋處自殺，都是房東的頭痛人物。因此，有不少房東多會和房客面談，避免工作不穩定、談吐怪異的租客進駐。永慶房屋新聞中心經理李建興說，租屋挑房客是一門很大的學問，除了觀察租客的談吐之外，也可以注意租客是否神色怪異，如果心有疑慮，寧可放棄租客，避免把自己陷於進退兩難之中。

■ 簽約不偷懶，包租保平安

此外，不少房客租久了，和房東培養了一定的默契，很多房東愉快之餘，多會「阿莎力」的直接續約，但住商不動產法務協理吳光華提醒，簽約的動作一定不能少，因為如果合約只是收了租金，口頭續約，沒有經過一個簽約的動作，就會變成不定期租賃合約，萬一未來房客出了任何問題賴著不走，房東只能依照土地法１００條中的規定才能請房客搬家，處理上會十分麻煩，房東不可不慎。


文章來源：網路地產王

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不動產因為兼具可使用且可投資的特性，加上有土斯有財的傳統概念，華人對於不動產普遍存在一種特別的信任與情感，因此不動產是華人在資產佈局時非常重要的一環，加上銀行利率低與遺贈稅調降等利多推波助瀾，不是為了自住，而是拿來投資的人越來越多。房仲業者建議，市場上的房屋不一定都是金雞母，特別是初級投資客更要步步為營。


■ 買屋不只看投報，應該回歸基本面

房仲業者表示，初級投資客最容易被投資報酬率的數字所迷惑，特別是台北市，一般住宅產品投報率不過２％，店面也頂多在３％，但市場上往往會出現一些驚人投報率的產品，讓買屋人趨之若鶩。不過，想要投資這類產品前，最好問問房子是否滿租？租約帶到何時？目前租金和周邊生活圈租金是否合理？最後，一定要重新試算賣方給的數字是不是有灌水之嫌， 不要輕易被騙了。

■ 特殊產品難脫手，購買之前做市調

當然，投資者還要特別注意的是，某些特殊的產品，比如隔間套房（整層產品隔成數間套房），停車位等等，雖然聽起來投資報酬率很高，但有銀行貸款不容易，或是下一手買家很難找的問題。房仲業者建議，投資報酬率高的產品，往往意味著要凹很久，時間一長變數就多，因此買這類特殊產品時，最好真的多找幾家房仲問問，市場行情與出租狀況真的有那麼好？多一份小心，比較不容易成為最後一隻老鼠。


文章來源：網路地產王

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公平會今天表示，家舜不動產商行從事房仲交易提出斡旋金要求，未充分揭露資訊，以供消費者選擇採用可替代的「要約書」，為足以影響交易秩序的欺罔行為，處新臺幣20萬元罰鍰。

行政院公平交易委員會表示，家舜不動產商行在房屋仲介交易過程中，與購屋人簽訂「出價保證金臨時收據」作為斡旋金契約，卻未告知購屋人斡旋金契約與內政部版本「要約書」的區別及替代關係。

公平會指出，這是足以影響交易秩序的欺罔行為，已違反公平交易法，要求自處分書送達次日起，家舜不動產商行立即停止違法行為，並處新臺幣20萬元罰鍰。

公平會表示，不動產交易金額龐大，消費者一生購屋次數有限，資訊公開透明相當重要；並且購屋人對不動產資訊了解程度，與不動產經紀業者相比，明顯處於弱勢地位，因此在房仲交易過程中，不動產經紀業者應將相關資訊告知購屋人，最好以書面方式告知。

公平會並表示，此案牽涉的斡旋金契約，內政部版本「要約書」所記載購屋人與不動產經紀業者的權利與義務關係，兩者內容及法律效果不同，採取何種方式，應由購屋人自行擇定。

公平會指出，經調查發現，家舜不動產商行辯稱在仲介交易過程，曾提出台中縣不動產仲介公會所印製「買賣議價委託書」與「購屋要約書」合印文件，供檢舉人審閱，但卻無法提供相關事證。

公平會表示，家舜不動產商行在收取斡旋金時，未充分揭露資訊，讓購屋人能確實了解斡旋金與要約書的區別及替代關係，無法提供消費者選擇採用要約書機會，屬於足以影響交易秩序的欺罔行為。


文章來源：自由電子報

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打房打到小套房，8月萎縮量達7%占比最高，房東求售不成，只好轉賣為租，使得今年即使正逢9月大專院校開學季，租屋行情仍無漲幅，旺季不旺。

根據東森房仲聯賣網統計，8月成交比率中，套房縮減7%最多。東森房屋行銷部副總黃淑苓分析，主因仍是央行宣布實施選擇性信用管制後，職業投資客暫緩看屋，業餘投資客仍在觀望所致，加上貸款成數受限制，套房量體相對少數，才使得量縮比率特別明顯。

套房賣不好，屋主只好降價求售或以租代賣。永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示，在8月大台北地區整體房價小幅上揚5%~8%的環境下，台北市套房成交價卻較7月份下跌了1.9%，台北縣則衰退2.6%。

不少屋主不願降價賣，租屋市場釋出大量，永慶House Fun租屋網資料顯示，8月份大台北地區大學周邊出租套房物件詢問度較7月份量增2成，租金因供給量支撐，而維持平盤。李建興表示，有意購買套房的首購族或投資者，仍需考量轉手性與投報率。住戶單純、具管理的大樓、鄰近學區、捷運站周邊的套房產品，較符合大眾需求，容易有穩定租金收益，轉手性較佳。



文章來源：自由電子報

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