劉家蓁桃園房屋土地的私房話 0987050336

在住宅市場受到央行政策性打壓及看好ECFA後不動產行情影響下，許多建商及壽險公司紛紛以高價購置商辦，使得商辦行情屢創新高。根據信義集團全球資產管理公司統計，今年以來至少就有5個商圈的商辦交易，創下新高紀錄。隨著年底將開放陸客自由行，被視為陸客觀光指標區域的熱門商圈，不管是透天店面或角窗金店面，買氣也相當熱絡，不少買方願意以高出行情的價格卡位。不過，市場火熱也引發屋主出現惜售風，寧可以招租等待高價再出售。

■　都更商機、穩定收益 買商辦好處多多

商仲業者指出，台灣商用不動產市場之所以對國內外投資機構有莫大的吸引力，原因不外是相對低檔的利率，第二是兩岸政策開放後之潛在商機及增值性。不管是台灣的大型壽險業者，或外國的投資銀行，手上現金部位仍然龐大，在產權完整的大型商辦大樓日益稀有的情況下，好產品堪稱奇貨可居。

隨著兩岸經貿往來更趨頻繁，越來越多的陸資企業將來台設立營業據點及辦事處，也有助於其購置商業不動產的意願。以往商辦行情多集中在數十億的大型標的，外資與金融保險業者看準都更改建與穩定收益的雙重商機，也開始搶進單層或單戶的辦公產品，都使得北市中心的優質商辦更為搶手。

■　陸客自由行將上路 黃金店面水漲船高

專家也說，在兩岸開放政策下受惠的商辦熱門區域，主要仍集中在北中南三大都會區。至於店面產品方面，需求較明顯者為觀光飯店、精華區段購物商圈、觀光夜市等吸引陸客的商圈店面為主。


文章來源：網路地產王

桃園市一直有北台灣首次購屋者天堂的美譽，因為每坪預售屋與新成屋房價的區間概在10~15萬元，以購買35坪的3房推算，房屋總價在350~550萬元左右，加上桃園便捷的交通與優良的立地條件，一直是首次購屋族群購屋的大本營，房市的熱絡更成為建商兵家必爭之地。

住展雜誌企研室根據最近三個月，雜誌訂戶及問卷回函統計顯示(有效回函以1,000人次為計算標準)，其中有25.3%的首次購屋者選擇桃園市作為落腳處，也就是說首次購屋族每4人就有1人選擇桃園市，其次是台北縣的23.6%，台北市的21.8%，基隆地區的比率不到一成，僅有8.5%，其他地區合計占20.8%。

而根據桃園市政府的統計，桃園市每年的人口增加約一萬人，以一戶2~3人來推算，桃園市每年的房屋需求量約為3,000至4,000戶，桃園市近3年房屋市場都是以新成屋為主導，大約每5戶中有4戶是新成屋，另外從戶數的供需來看，桃園市房屋市場的供需大致平衡，惟近二年因銷售率下降，餘屋戶數增加，使得房屋的議價空間拉大。
首次購屋族選購桃園市的房子，主要集中在桃園市的4個推案區，即「南崁交流道」、「中正特區」、「大有路特區」及「縣政府特區」。茲將4大主要推案區的價位、產品、立地條件與發展遠景，說明如后:

●「南崁交流道」~ 南崁交流道至蘆竹的區段上，因區域緊臨交流道，占了地利之便，使交流道周邊眾案雲集，產品除了一般的電梯住宅大樓外，也有不少的透天住宅甚至工業住宅出現於此區，建物以2~3房為主力，預售屋與新成屋的價格在10~13萬元/坪左右，但也有逆勢操作的中悅機構，先前推的「中悅國寶」，每坪單價要20萬元，近期即將完工的「中悅帝寶」，每坪更開出桃園市的天價，26萬元一坪。

●「中正特區」~ 以中正路、莊敬路與經國路三條主幹道為主的中正特區，是4個主要推案區中，推案量最多也最集中的一區，區內產品多元化，從套房到豪宅都有，是建商及購屋民眾最看好的一區，區段內的預售屋價格在11~15萬元/坪不等，新成屋的價格則在11~14萬元/坪左右。區域道路規劃完善，生活機能亦相當健全，加上離交流道及市中心不遠，房市發展遠景最佳。

●「大有路特區」~ 邱永漢集團旗下的有伴生活開發公司，曾於民國81年，在目前新光三越百貨旁推出每坪20萬元一坪天價的「有伴生活大廈」，然隨著推案的熱度大減及大有路周邊大量的餘屋賣壓，目前的預售屋與新成屋的房價僅剩下每坪11~12萬元，產品則以2~3房為主，加上少許的套房產品。

●「縣政府特區」~ 以縣政府所在地為中心點，所延伸出來的縣府特區，是桃園市往中壢地區必經之路，以中山路及國際路為主幹道，更因接近桃園火車站及客運站，交通便捷，產品除以電梯住宅大樓為主外，透天住宅的接受度亦高。此區預售屋與新成屋的房價，在桃園4個主要推案區域中最低，每坪房價在10~12萬元之間。

台北市的預售屋平均房價站上41.54萬元/坪的歷史新高點，台北縣預售屋的平均房價19.41萬元/坪，亦站上歷史的高點，台北居大不易一點也不錯，畢竟以桃園市每坪10~15萬元的房價，與台北市高不可攀的房價相較，論建材、產品力都不輸台北市的建案，於是北台灣及中南部北上的首次購屋族，會紛紛「以時間換取空間」，選擇桃園市為第一次購屋的理想地區。

家蓁介紹 桃園航空城區域計劃

桃園航空城為馬總統愛台十二項建設之旗艦計畫，為推動桃園航空城發展，桃園縣政府已積極擬定「桃園航空城區域計畫」，該計畫歷經內政部區域計畫委員會多次審議，終獲內政部於99年4月28日核定，桃園縣政府並預定於99年4月30日公告實施，將成為國內由縣政府擬定區域計畫之首例。

本計畫公告實施後，重要效益包括區內非都市土地開發許可審議案件，由本縣區域計畫委員會審議即可，可縮短開發審議時程；有助推動捷運車站周邊土地變更及整體開發；既有都市計畫區可檢討放寬使用管制，吸引投資開發；有助於爭取中央政府補助相關重大建設計畫…等等。另外，桃園縣政府目前正積極向衛生署爭取區內規劃設置國際醫療園區。縣府團隊並將以本計畫之指導內容積極對外招商，以達成計畫目標。

桃園航空城區域計畫面積達6150公頃，規劃八大功能分區，包含機場專用區、自由貿易港區、航空服務生活地區、機場相容產業區、經貿展覽園區、農產加值展銷地區、濱海遊憩地區及生活機能地區等。其中機場專用區、航空服務生活地區及自由貿易港區將由交通部依「國際機場園區發展條例」及「機場園區綱要計畫」擬定特定區計畫辦理整體開發，作為航空城發展之核心；其餘功能分區將由桃園縣政府主導發展。以下詳述各功能分區：

自由貿易港區（機場東側）

將現有45公頃規模遠雄自由貿易港區擴張至500公頃，以境內關外優惠與高度自主管理精神，鼓勵外商設廠投資（該港區原本30家廠商，自520後台商回流，增加20家之多，今年50家廠商已破2,000億產值）。並開放國際商務人員72小時落地簽證，活絡區內資訊流、資金流、商流、物流。

其內容有：高附加價值產業特區、多功能經貿特區、水域藍帶生態景觀區、主題樂園、水岸公園等。

機場專用區（機場北側）

為因應未來成長所需之發展空間，預計規劃腹地連同現址總面積共1,800公頃作為機場專用區，分短、中、長期發展計劃擴建航廈、航道及相關設施。

其內容有：第三跑道、第三航廈、商務小飛機專用機坪、國內線機坪。

航空產業區（機場南側）

機場現址南側，軍用機場北界，菓林村都市計畫以西，埔心溪以東範圍內預計發展規模400公頃土地，以飛航零件研發製造與服務訓練為主。

其內容有：航太工業人才培育中心、維修保養服務中心、航空研發實驗中心、及航太科技產業專區。

經貿展覽園區（機場西南側）

運用青埔高鐵特定區土地490公頃規劃為國際商務城，引進金融國貿、工商服務、媒體視訊傳播及觀光旅館等行業進駐。

其內容有：國際會議中心、展覽會館、商務金融中心、企業營運總部及辦公園區、商務觀光旅館、購物中心、娛樂媒體音樂中心、大型多功能體育園區。

航空服務生活地區（機場周邊）

以交通引導城市發展的方式，建立400公頃之生活機能區。提供機場相關產業人口居住，發展低密度社區住宅，亦可供未來大園、菓林都市計畫內住戶遷移的新選擇。

其內容有：學校、醫療、購物、娛樂、民生、交通、資訊服務、住宅、公園等完整生活圈。

濱海遊憩地區（機場北側）

機場現址北側竹圍港區，沿西濱快速道路兩側向西南方進行拓展，以總面積1,200公頃土地發展當地作為觀光休閒遊憩軸帶。

其內容有：觀光休閒漁港、遊艇碼頭、海水浴場、大型主題公園、高爾夫球場、青少年極限運動場及海洋教育訓練館。

農業加值展銷地區（機場西側）

機場現址西側大園都市計畫農業區及觀音中壢周邊土地1,000公頃進行規劃，發展成精緻農業發展帶。

其內容有：農產品配銷站、拍賣中心、農業生物科技研究育成中心。

機場相容產業區

大園（桃園航空客貨運園區）及大園（菓林地區）都市計畫區規劃面積360公頃，藉由精緻農業服務設施、航空相關產業帶及自由貿易港區等所帶來的相關產業及進駐人口，可創造地方就業機會及當地發展。

其內容有：配合精緻農業發展區、航空產業區及自由貿易港區等所延生帶來之支援型服務產業。

 中悅建設優質社區列表

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〔記者盧冠誠／台北報導〕農曆七月剛過，房市的年度大檔「九二八檔期」即將登場，不過中央銀行為了穩定房市，持續採取「針對性審慎措施」，向公股行庫道德勸說，據財經官員透露，大型行庫已將大台北地區投資客的房貸成數降至六成五以下，利率也必須從二％起跳。

央行在六月底理監事會議後明文規定，對台北市及台北縣內的十個縣轄市採取「針對性審慎措施」，限制銀行對管控區內的投資客房貸成數不得超過七成，但沒有明確訂出利率水準。

據了解，在央行道德勸說下，台銀及土銀兩大公股行庫近期均發文各分行，台銀要求管控區內投資客房貸成數由最高的七成再降至六成五，且利率從二％起跳；房貸龍頭土銀同樣限縮貸款成數在六成五內，利率則是較自住客加一碼（○．二五％），從一．七五％起跳。

在央行緊盯且適逢農曆七月的影響下，公股行庫八月份新承做房貸量均大幅減少二至三成，金額方面以合庫減少三十億元最多，其次為一銀的二十億元。

一銀副總經理鄭美玲表示，八月份新承做房貸量除了由七十八億元降至五十八億元，房貸餘額更是減少超過七億元，這是今年農曆年後首見，顯示央行政策效果開始發酵，民眾觀望氣氛濃厚。

 家蓁介紹中正藝文特區

桃園中正特區位於桃園市，南臨大興西路可連接機場連絡道（國道2號），東側連接中山高速公路（國道1號），西臨中正路為通往桃園市中心主要道路。

預定開發5.16公頃為國際藝文展演設施空間包含： 大型音樂演出場地、中型表演廳、美術館 、典藏中心、數位研究中心、停車場、戶外音樂廣場藝術花園等。	規劃有8.68公頃的商業區，總開發面積為16.10公頃。 並於95年12月29日第一次公開招標。

商業區使用分區管制

商業區之建築物及土地使用依下列規定：

住宅區使用分區管制

公共設施使用分區管制

公共設施用地內之建築物及土地使用應依下列規定：

(一)藝文展演用地之建蔽率不得大於百分之四十，容積率不得大於百分之二百五十。
(二)藝文展演用地除供靜態展示、動態展演及相關附屬設施使用外，亦得供下列設施使用： 
１辦公室、商場、餐廳、觀光旅館、停車場、攝影場及其他經本縣都市設計審議委員會審議通過之設施使用。
２前目辦公室等設施，其使用總樓地板面積不得大於藝文展演用地總樓地板面積之百分之五十。

中正特區便捷的交通網絡
 

中正特區完工進度圖
 

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桃園房市 兵家必爭之地 中正藝文特區

近三、四年來，桃園市拜多項公共工程建設，如青埔高鐵站、機場捷運、快速道路及二高內環線等利多刺激，尤其是2003年中正路到南竹路貫通之後，使得中正特區價格蒸蒸日上。

中正特區又稱為中正藝文特區，全名為「南崁新市鎮都市計畫（多功能藝文園區）特定區」，這塊位於桃園市中正路、新埔六街、南平路、大興西路間，佔地16.15公頃的「多功能藝文中心」，堪稱是桃園未來最有潛力的區域，又有「桃園市的信義計畫區」之稱。

中正特區是桃園挹注最多公共建設資源的地方，從中正路與南崁南竹路的打通工程，及南竹路連接台四線、直通中正機場路段工程，將使中正特區和中正國際機場連成帶狀的發展，將成為國際機場的重要腹地。

另外，富國路高架道路陸續完成，讓中正特區可以直通機場、中壢，而且高鐵青埔站通車後，都直接、間接提升中正特區的房價。中正特區是桃園市積極發展的區域，加上中悅系列的豪宅進駐，使得該區高拉桃園市的房價紀錄。

中正特區未來要規劃成藝文及商業中心，豪宅的成交價格落在每坪19萬元到23萬元，但是一般建案的新成屋成交價則落在每坪13萬元至18萬元；中古屋成交價在9萬元到12萬元間，另外，中正特區高樓住宅居多，稀有的透天別墅，就成為市場火紅的產品。

特區內的大坪數透天別墅總價至少1500萬元，頂級透天別墅，一戶要價3000萬元以上，在同德五街的別墅，因為屬於該區稀有產品，加上桃園人喜歡透天厝，即使價格要二、三千萬元，也賣得非常好。

回顧十三年前，中正藝文特區炒作到一坪17萬元，是當年的新天價，不過也僅止於炒作，之後回跌；近二、三年中正特區已完成土地分配，麥當勞、台中新天地也進軍此區，另外ING安泰人壽買下的敏盛醫院，及外資Fridays餐飲集團也紛紛進駐中正特區，這些投資都是看得見的，連外資都青睞台北市以外的桃園市大樓，所以中正特區後市長期看俏。

中正藝文特區房屋  即時線上搜尋

〔記者林美芬／台北報導〕住展雜誌最新統計，新竹地區近年的推案量持續放大，今年全年推案量可望超出去年一倍，預估案量達到一千億元，創下金融海嘯以來的新高量。


住展調查，新竹市的推案量，從97年的383.7億元，上升至99年8月底的395.5億元，預估新竹市今年全年推案量將可達到500億元以上；竹北市推案更為亮眼，從97年的303.6億元，99年截至8月底，竹北市的推案量已高達610.1億元，前8個月的推案量，已經是97年全年推案量的1倍以上，預估99年全年推案量可望超過750億元。


住展雜誌研發長倪子仁表示，大台北地區大面積土地難尋，加上土地成本昂貴，不少重量級建商紛紛將推案目標拓展至北市以外基地；其中，每年產值高達上兆元的新竹科學園區，因為超高的消費力，吸引了許多外地建商搶食大餅。


特別是，台中地區建商挺進新竹地區，包括豐邑、惠宇、長安等知名建商，及近年進軍的上市建商華固與國揚建設，都已在新竹地區插旗展身手。遠雄建設也正整合10多公頃土地、面積超過3萬坪，不排除往造鎮模式作規劃；潤泰創新也傳出將與新竹在地建商竹風建設共同合作。昌益及志嘉等新竹地區大型知名建商，也不敢掉以輕心，紛紛在產品力、品牌知名度及售後服務上加強力道與強度，以鞏固既有的灘頭堡。