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家蓁介紹南崁新市鎮
都市計畫農業區變更使用修正規定

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有關桃園縣都委會對於南崁行政園區計畫案於日前做成以下決論:

一、蘆竹鄉公所於本案範圍內申請辦理之「蘆竹鄉行政園區」案涉計畫人口農業區變更將釋出可建築土地等事項，將影響本次檢討內容及人民陳情處理事項，請業務單位先行確認該計畫之初步變更範圍、面積等，俾供審議參考。

二、有關蘆竹鄉公所申請辦理之「蘆竹鄉新行政園區計畫案」，因北區污水處理場已確定設置於臨高速鐵路之污水處理場用地，本行政園區計畫已無設置北區污水處理場需求，蘆竹鄉公所如擬推動行政園區計畫，須重新依都市計畫法第27 條向本府申請認定得否辦理都市計畫個案變更。

目前都市計畫變更作業內政佈除了均要求可行的財務計畫外，因牽涉人民權利義務甚鉅，主辦機關必須匯整公聽會的資料(相關地主陳情意見)報部核定，例如2009年的桃園中路地區都市計劃，因陳情案內容複雜縣政府為求慎重起見,又將陳情內容及建議送內政部核定中，雖然該計畫已發布禁限建但整個計畫內容還需做調整，因此對於由蘆竹鄉公所主辦的行政園區畫實務上的判斷尚須經過相當的時程，才能沉澱出較為具體的內容。

對於都市計畫農業區申請變更使用之審議規範，要點如下；但桃園縣依桃園縣城鄉發展政策綱領對於上述土地另限制。

計畫時程:

辦理都市計畫變更之機關依第三點及第十二點至第十九點基地條件相關規定查核計畫書圖及相關文件無誤，並經認定符合都市計畫法第二十七條規定後，應即依法辦理公開展覽及舉行說明會，並於完成公開展覽後一個月內提該管都市計畫委員會審議。直轄市、縣（市）都市計畫委員會審議通過後，直轄市、縣（市）政府應於三個月內依都市計畫法第十條規定將其審議結果，連同都市計畫書圖及相關文件報請內政部核定。各級都市計畫委員會審議都市計畫變更案件，應確實依各級都市計畫委員會組織規程第十條規定，允許與案情有關之公民或團體代表列席聽取案情說明，並表達意見。

計畫面積限制:

都市計畫農業區申請變更使用之土地區位，應以鄰近已發展地區或規劃為發展區者優先，且土地面積應符合下列規定：

(一) 直轄市計畫、省轄市計畫及縣轄市計畫地區：不得小於三公頃。
(二) 鄉街計畫鎮計畫及特定區計畫地區：不得小於五公頃。

坡地開發限制:

申請變更使用之土地位於山坡地者，除應符合山坡地建築管理辦法規定外，其使用限制如下：

(一) 坵塊圖上之平均坡度在百分之四十以上之地區,其面積之百分之八十以上土地應維持原始地貌，不得開發利用，其餘土地得規劃作道路、公園及綠地等設施使用。

(二) 坵塊圖上之平均坡度在百分之三十以上未逾四十之地區，以作為開放性之公共設施使用為限，不得建築使用。

公共設施及公用設備用地及代用地:

點劃設及提供之公共設施及公用設備用地及代用地，其面積合計不得低於申請變更使用總面積之百分之四十，其中代用地面積不得低於百分之五。但申請變更為工業區者，其公共設施及公用設備用地及代用地之面積合計不得低於申請變更使用總面積之百分之三十。

都市設計規定:

依本規範申請變更使用應先進行都市設計，並納入都市計畫書規定。前項都市設計之內容須視實際需要，表明下列事項：

（一）公共開放空間系統配置與管制事項。
（二）人行空間或步道系統動線配置事項。
（三）交通運輸系統配置及管制事項。
（四）建築量體、公共設施及公用設備之配置、高度、造型、色彩與風格等管制事項。
（五）環境保護設施配置與管制事項。
（六）綠化植栽及景觀計畫。

建築容積規定:

依本規範申請變更使用範圍內之建築基地，其原始地形在坵塊圖上之平均坡度達百分之十五以上者，除本規範另有規定外，其建蔽率不得超過百分之四十，平均容積率不得超過百分之一百；其餘建築基地之建蔽率不得超過百分之五十，平均容積率不得超過百分之二百。但所提供之公共設施及公用設備用地及代用地超過本規範所定最低比例者，得酌予提高其平均容積率；其提高部分不得超過上述所訂平均容積率上限之百分之二十。

容積獎勵:

依本規範申請變更使用範圍內之建築基地，應於計畫書內載明不得適用建築技術規則及其他有關容積獎勵相關法規之規定。

變更方式:

申請人同意確實依本規範所定附帶條件及許可條件辦理者，得採自辦市地重劃方式開發，其提供之公共設施用地比率並應單獨計列，不含開發範圍內以原公有道路、溝渠、河川及未登記地辦理抵充之部分。

桃園縣都市計畫農業區變更審議原則(98.9.24)    

一、為避免都市計畫農業區零星變更，破壞農業區生產環境，都市計畫農業區申請變更範圍宜以一個完整區域街廓或面積達10公頃以上為原則。

二、申請變更土地不得包含已辦竣農地重劃、農水路完整且未受污染達10公頃以上之優良農地等相關環境敏感地區；變更土地內如有埤塘水圳，須依「桃園縣埤塘水圳保存及獎勵新生利用自治條例」相關規定辦理。

三、為避免城市散漫發展，申請變更土地應臨接都市計畫非農業區之其他使用分區或公共設施用地，並應臨接二條計畫道路或一條12公尺寬以上計畫道路，臨接部分最小寬度不得少於三十公尺。

四、為提昇公共設施之服務品質，所提供公共設施用地及公用設備用地之比例應以不低於45％為原則，並應完成闢建。該用地不含開發範圍內原公有道路、溝渠、河川及未登記地辦理抵充之部分；若基地情況特殊，經本縣都市計畫委員會審議同意，得適度增減公共設施用地及公用設備用地之比例，其闢建應符合本政策綱領空間美學發展策略。

五、營造優質之居住環境，變更後之住宅區、商業區等分區，其平均容積率以不大於120％為原則。

六、變更後建築基地不得適用「都市計畫容積移轉辦法」相關規定辦理容積移轉。

七、為維護申請基地周邊農業區生產環境，應就周邊農業區影響，提出整體評估分析，納入審議參考。

依本規範申請變更使用之土地不得位於下列地區: